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總體來(lái)說(shuō)，此次司法解釋是站在維護(hù)業(yè)主權(quán)利、約束物業(yè)服務(wù)公司的立場(chǎng)來(lái)制定的。 本報(bào)記者 夏升權(quán) 攝
前日，最高人民法院公布了《物權(quán)法》的兩部司法解釋--《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》，二者將于10月1 日起施行。
昨日，記者專訪了廣東保信律師事務(wù)所程禹斌律師，對(duì)于兩部司法解釋中的焦點(diǎn)進(jìn)行解讀。程禹斌認(rèn)為，兩部司法解釋在 "住改商"、業(yè)主的知情權(quán)、物業(yè)服務(wù)公司（以下簡(jiǎn)稱"物業(yè)"）未獲續(xù)聘無(wú)權(quán)收費(fèi)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要等方面的規(guī)定，均對(duì)中山的實(shí)際情況積極意義。他認(rèn)為，總體上來(lái)說(shuō)，此次司法解釋是站在維護(hù)業(yè)主權(quán)利、約束物業(yè)服務(wù)公司的立場(chǎng)來(lái)制定的。
沒(méi)有房產(chǎn)證也是業(yè)主
【司法解釋】基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
■ 解讀：當(dāng)前業(yè)主的認(rèn)定，基本上是指產(chǎn)權(quán)證上的人，導(dǎo)致一些因夫妻關(guān)系、繼承遺產(chǎn)等取得產(chǎn)權(quán)的人，或者正在辦理產(chǎn)權(quán)的人，無(wú)法行使表決權(quán)，影響小區(qū)管理。程禹斌認(rèn)為，這次對(duì)于業(yè)主的界定，那些已經(jīng)買了房子但未取得房產(chǎn)證的人也屬于業(yè)主，也能夠享受小區(qū)業(yè)主所擁有的權(quán)利。
車位應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要
【司法解釋】建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
■ 解讀：據(jù)了解，廣州市的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，小區(qū)車位必須遵循先租后賣的程序，不能強(qiáng)迫業(yè)主購(gòu)買。這次的司法解釋盡管沒(méi)有這么明確的規(guī)定，但是也規(guī)定了車位出讓的方式應(yīng)當(dāng)包括出售、附贈(zèng)或者出租，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。
業(yè)主可要求物業(yè)公開(kāi)服務(wù)合同和公共部分的收益
【司法解釋】業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
?。ǘ┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；
（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
■ 解讀：以往，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)一些資料，例如小區(qū)廣告收入、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用情況、物業(yè)公司的花銷等，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常不予理睬，而業(yè)主也無(wú)可奈何。這一解釋出臺(tái)后，明確了即便是單個(gè)業(yè)主也有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商公布相關(guān)的資料，這是對(duì)業(yè)主知情權(quán)的保證。
住改商須整棟業(yè)主同意
【司法解釋】業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
■ 解讀：以往“住改商”經(jīng)過(guò)規(guī)劃局的審批后，并不要求征求每一位業(yè)主的同意。這次的司法解釋實(shí)際上大大增加了“住改商”的難度，只要有1名業(yè)主向法院主張不同意，就可以“一票否決”。
物業(yè)不履行維修養(yǎng)護(hù)等義務(wù)業(yè)主告狀將獲法院支持
【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
■ 解讀：司法解釋明確了單個(gè)業(yè)主也有要求物業(yè)公司履行義務(wù)的權(quán)利，這是以往所沒(méi)有的，這就給業(yè)主的維權(quán)提供了更有力的保障。
物業(yè)未獲續(xù)聘無(wú)權(quán)收費(fèi)
【司法解釋】物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。
■ 解讀：中山此前發(fā)生過(guò)這樣的案例，被業(yè)主委員會(huì)解聘的物業(yè)服務(wù)公司拒絕退出，這次的司法解釋明確，即便是物業(yè)拒絕退出，并繼續(xù)提供服務(wù)，但是沒(méi)有理由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司等于白干。
本報(bào)記者吳娟
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