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賣(mài)房后違約不給過(guò)戶(hù) 判協(xié)助過(guò)戶(hù)且賠違約金
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| 2014-04-28 來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 【收藏本文】 |
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買(mǎi)二手房已成為不少人的選擇，但在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中時(shí)常發(fā)生一些違約情形。近日，北京市順義區(qū)人民法院受理一起賣(mài)家后悔房款少，違約不給買(mǎi)家過(guò)戶(hù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。該院經(jīng)審理，判決賣(mài)家協(xié)助買(mǎi)家辦理涉訴房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，且給付買(mǎi)家違約金。
原告小劉訴稱(chēng)：2013年7月11日，經(jīng)某中介公司居間，原告與被告李女士簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告李女士位于順義區(qū)的一套房屋，價(jià)款為230萬(wàn)元。合同簽訂后，原告依約分四次在約定時(shí)間向被告李女士支付了全部購(gòu)房款。錢(qián)款付清后，李女士遲遲不給過(guò)戶(hù)，要求原告再交10萬(wàn)元才給過(guò)戶(hù)。根據(jù)《補(bǔ)償協(xié)議》第四條明確約定，被告李女士拒絕出售房屋或擅自提高房屋交易價(jià)格的，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)以房屋總價(jià)款的20%向原告支付違約金。根據(jù)合同約定，原告已依約支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒絕辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，已構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告李女士除應(yīng)協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)外，還應(yīng)以房屋總價(jià)款的20%向原告支付違約金，即46萬(wàn)元。
被告李女士辯稱(chēng)：簽合同時(shí)雙方口頭約定，原告應(yīng)于2013年7月底給付被告120萬(wàn)元，原告沒(méi)有按照約定時(shí)間付款，給原告造成較大損失。2013年7月底之后，被告已經(jīng)告知原告這房屋不賣(mài)了，要求退款給原告，但原告沒(méi)有提供賬號(hào)。最后那筆款也是在被告沒(méi)有同意的情況下，原告私自打款給被告的。雙方補(bǔ)充協(xié)議約定，原告應(yīng)在2013年8月3日之前打入被告賬戶(hù)60萬(wàn)。
被告認(rèn)為不包括2013年8月3日當(dāng)天。原告于2013年8月3日打款給被告，屬于違約。雙方補(bǔ)充協(xié)議約定，約定時(shí)間不能按時(shí)付款，本合同無(wú)效，被告10個(gè)工作日內(nèi)歸還原告定金及首付款。被告認(rèn)為雙方合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。原告訴訟請(qǐng)求既要求繼續(xù)履行合同，又要求違約金相互矛盾。依據(jù)雙方買(mǎi)賣(mài)合同第七條約定，原告應(yīng)解除合同，才能要違約金。綜上，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
被告某中介公司辯稱(chēng)：本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，我公司不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一方當(dāng)事人。原告的訴訟請(qǐng)求，與我公司也無(wú)利害關(guān)系。故將我公司作為本案被告，主體不適格。據(jù)我公司工作人員了解，李女士私下找過(guò)我公司員工，稱(chēng)房子賣(mài)便宜了，讓我公司跟小劉說(shuō)解除合同，并給我公司員工提成。
順義法院審理認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。原、被告雙方簽訂的北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約行使權(quán)利并履行義務(wù)。綜合雙方合同文本含義及履約行為，原告小劉于2013年8月3日向被告李女士的中國(guó)建設(shè)銀行賬戶(hù)支付60萬(wàn)元，并非違約行為。故對(duì)被告李女士主張合同無(wú)效及原告小劉違約的辯解，法院不予采信。
關(guān)于被告李女士履行協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記義務(wù)的期限，雙方合同約定存在不一致的條款，現(xiàn)雙方對(duì)適用上述條款產(chǎn)生爭(zhēng)議。法院認(rèn)為上述補(bǔ)充協(xié)議“其他約定”第5條系原、被告雙方對(duì)北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的打印格式文本的手寫(xiě)變更，具有法律效力，應(yīng)予以適用。現(xiàn)雙方合同簽訂日為2013年7月11日，被告李女士取得涉訴房屋的房屋所有權(quán)證書(shū)之日為2013年8月21日，原告小劉付清全部購(gòu)房款之日為2013年8月30日。被告李女士至今沒(méi)有履行協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。被告李女士認(rèn)為守約方要求繼續(xù)履行合同與要求承擔(dān)違約責(zé)任不能同時(shí)主張，缺乏合同依據(jù)及法律依據(jù)。綜上，對(duì)原告小劉要求被告李女士協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
關(guān)于違約金適用條款，原告小劉主張適用補(bǔ)充協(xié)議第四條第二款，要求被告李女士承擔(dān)總房款20%的違約責(zé)任。法院認(rèn)為，在補(bǔ)充協(xié)議“其他約定”第5條對(duì)辦理過(guò)戶(hù)登記義務(wù)的期限進(jìn)行變更的情況下，本案被告李女士的違約情形不符合該款約定的情形。依據(jù)我國(guó)合同法律規(guī)范的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。故對(duì)原告小劉要求的違約金，法院考慮上述情況予以酌定。綜上判決：一、被告李女士于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告小劉辦理涉訴房屋的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)；二、被告李女士給付原告小劉違約金三萬(wàn)元。
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