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開發(fā)商手持購房補(bǔ)充協(xié)議認(rèn)為購房人違約而拒絕交房，可購房人卻說沒有補(bǔ)充協(xié)議。日前，河南省南陽市中級人民法院根據(jù)購房人提供的空白補(bǔ)充協(xié)議，認(rèn)定開發(fā)商違約，判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并限期交房。
2010年3月6日，楊某購買一開發(fā)商開發(fā)的樓盤8號樓1單元401號房，交首付款66756元整。2010年6月12日，雙方簽訂了商品房買賣合同，約定商品房單價為每平方米1438元，總金額人民幣206756元……；買受人于2010年6月12日前付清首付款66756元，余款14萬元作為公積金按揭貸款；該房驗(yàn)收合格后于2010年10月30日前交付使用……；出賣人交房逾期超過50日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1％向買受人支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天超至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金……。同時，合同第二十條約定：“本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件四)?！痹摵贤诜康禺a(chǎn)管理局備案后，楊某公積金管理辦公室辦理貸款手續(xù)，于2010年10月15日貸出14萬元。2010年11月，楊某到開發(fā)商處交余款14萬元時，開發(fā)商說根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議(附件四)，楊某交款不及時已逾期違約，應(yīng)交納違約金2萬元。楊某拿出自己的購房合同，補(bǔ)充協(xié)議系空白，認(rèn)為是開發(fā)商私自擬定的條款，自己根本不違約，不同意支付2萬元違約金。隨后楊某又多次交款，開發(fā)商均以同樣理由拒收。楊某所認(rèn)購的8號樓直到2011年1月完工，該幢樓房完工后開發(fā)商也未書面通知楊某辦理房屋交付手續(xù)。無奈之下，楊某將開發(fā)商起訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，繼續(xù)履行合同。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂購房合同，雙方應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)并享有權(quán)利。原告將首付款支付后，在合同未約定公積金款貸出后時交付被告的情況下，且在約定的交房時間過后而被告又未按期交房的情況下到被告處交款并無不妥，被告未在該幢房屋符合交付條件時及時通知原告辦理房屋交接手續(xù)是違約行為，因此原告要求繼續(xù)履行合同的理由成立，予以支持。該幢樓房延期至2011年1月完工，在該幢樓交工后被告仍不履行交付義務(wù)，已違反合同約定，被告應(yīng)從2011年2月1日起按日向原告支付已付房價款66756元萬分之二的違約金。被告辯稱有補(bǔ)充協(xié)議，與事實(shí)不符，不予采信。遂判決：一、原告與被告繼續(xù)履行商品房買賣合同，被告在判決生效之日起十日內(nèi)向原告辦理房屋交付手續(xù)并實(shí)際交付該房屋；原告在判決生效之日起十日內(nèi)將剩余房款14萬元支付給被告。二、被告自2011年2月1日起向原告支付已付房款66756元的日萬分之二違約金到本判決指定履行期限之日止。
開發(fā)商不服一審判決，向南陽市中級人民法院提起上訴。理由是：一審法院以楊某沒有在附件四補(bǔ)充協(xié)議上簽字為由，否認(rèn)該附件四補(bǔ)充協(xié)議為涉案商品房買賣合同的內(nèi)容，屬認(rèn)定事實(shí)根本錯誤。被上訴人沒先行支付房款，上訴人未交房不構(gòu)成違約。請求撤銷原判，依法改判。
南陽中院二審認(rèn)為，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同、自成立時生效。書面合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時成立。本案雙方當(dāng)事人協(xié)商簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，對雙方均有法律約束力。該合同第20條載明：“本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。”即補(bǔ)充協(xié)議也是合同的有效組成部分，也須“雙方約定后簽訂?！鄙显V人雖稱雙方有補(bǔ)充協(xié)議（附件四）并據(jù)此主張被上訴人未如約交付購房余款，逾期違約。但被上訴人所持《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議（附件四）系空白，并無內(nèi)容，也無雙方簽字蓋章，故原審認(rèn)定：“被告辯稱有補(bǔ)充協(xié)議，與事實(shí)不符”并無不當(dāng)。既然沒有雙方商訂的有效補(bǔ)充協(xié)議存在，上訴人以自己單方認(rèn)可的補(bǔ)充協(xié)議的約定主張被上訴人違約解除合同，顯然不能成立，故本院不予采信。上訴人未按合同約定期限交付房產(chǎn)，顯系違約行為，原審按雙方約定的違約條款判令其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任亦無不當(dāng)。遂于近日作出二審判決：駁回上訴，維持原判。
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